LTV a jeho vplyv na výšku hypotéky
LTV – Loan to Value
V mojom prvom blogu sme si urobili prehľad o DSTI (Debt Service to Income), ukazovateli, ktorý určuje % z vášho čistého príjmu, ktoré viete použiť na splátky úverov po odrátaní životného minima. V najnovšom blogu by som sa chcel venovať ukazovateľu LTV.
Ukazovateľ LTV (Loan to Value) je jeden z hlavných faktorov pri určovaní výšky úrokovej sadzby. LTV vyjadruje pomer medzi výškou sumy poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti. Čím je hodnota LTV vyššia, tým je spravidla vyššia úroková sadzba.
LTV vyjadruje stupeň rizika pri poskytovaní hypotéky ku hodnote nehnuteľnosti. V praxi sa bežne označuje aj ako „percento financovania“.
Hodnotu nehnuteľnosti určuje súdny znalec, hodnota sa ale nemusí rovnať kúpnej cene. Banka prehodnocuje znalecký posudok svojím interným bankovým znalcom, avšak nie vždy akceptuje hodnotu zo znaleckého posudku. V takom prípade sa pri LTV vychádza z hodnoty určenej bankou. Ideálny prípad nastáva, ak hodnota nehnuteľnosti je vyššia ako kúpna cena. V tomto prípade vieme požiadať o vyšší hypotekárny úver ako je kúpna cena.
Výpočet LTV podľa NBS:
(výška poskytovanej hypotéky / odhadnutá hodnota nehnuteľnosti) x 100%
Najčastejšie sa v bankách stretávame s LTV (percentom financovania):
- 90%
- 80%
- 70%
- 60%
- 50%
V súčasnosti podľa NBS nemôže LTV presiahnuť hodnotu 90 %. Podiel nových úverov s LTV medzi 80 % a 90 % nemôže presiahnuť 20 %.
Príklad:
Poskytovaná výška hypotéky: 75.000,- Eur
Kúpna cena nehnuteľnosti: 90.000,- Eur
Odhad ceny súdnym znalcom (schválený bankou): 85.000,- Eur
Ukazovateľ LTV = (75 000 / 85 000) x 100%
Ukazovateľ LTV = 88.2%
Banka nám poskytne financovanie vo výške 88.2% odhadovanej ceny nehnuteľnosti súdnym znalcom, nie kúpnej ceny. Je dôležité uvedomiť si, že LTV ovplyvní predovšetkým odhad interného špecialistu banky. Vychádzať z vlastného výpočtu z ceny, za ktorú nehnuteľnosť kupujeme, je irelevantné.
Výšku ceny dopytovanej nehnuteľnosti je stále vhodné konzultovať s realitným maklérom. Dobrý maklér vie zo skúsenosti odhadnúť, či ponúkaná nehnuteľnosť nie je predražená a v prípade, že klient nefiguruje dostatočnou finančnou hotovosťou, ho upozorní na riziko nižšej hodnoty nehnuteľnosti pri ohodnotení súdnym znalcom a s tým vyplývajúcim nižším % LTV.
Dobré prehodnotenie úspor alebo možnosti dofinancovania hypotekárneho úveru je tiež nemenej dôležité. Pred podpisom akejkoľvek zmluvy sa odporúčam poradiť aj so skúseným hypotekárnym špecialistom ohľadom možností financovania a aktuálnych podmienkach v jednotlivých bankách. Banky sa riadia nariadeniami NBS, majú právo rizikového klienta odmietnuť, resp. ho vyzvať k uzavretiu poistenia na splácanie, čo navyšuje konečnú cenu úveru pre klienta.
